2011.12.27 Tuesday
管理会社の管理委託費の見直しの相談が増えています
消費税が5%から10%になるかもしれないとか、高齢者の年金が減らされるかもしれない等先行き不安定な日本経済。
マンションも例外ではなく、少しでも管理会社の委託費を見直して修繕積立金に回したい、また、電気料金の削減をしたいなど、節約モードに入っています。
センターへのご相談も、そのような内容が多い1年でした。
入居依頼一度も管理委託費を見直したことがない管理組合は多いと思いますが、管理組合会員になって、管理委託費を是非見直してみませんか。
会費以上のメリットはあります。
先日も35戸、12階建て、竣工が1997年のマンションの理事会から管理委託費を見直したいとのご相談がありました。
そのマンションは、築14年経ちますが、修繕積立金がかなり不足しているため大規模修繕工事の取り組みが遅れていること、また、管理費の一般会計の単年度予算が80万円の赤字で計上されていること等問題がありました。
結果は、3社からの見積もり合わせで、180万円の削減に成功しました。
昨今、単年度予算を赤字で計上している管理組合が多いような気がします。
組合員の方々は、その重要さにほとんど無関心です。
赤字予算は、ほぼ赤字決算になり、その解消は、管理費会計の繰越金の取り崩しか繰越金が不足の場合は、修繕積立金からの取り崩しになります。
管理会社は自分たちの管理委託費を削減してまで、黒字予算の計上はしません。ここで管理会社の姿勢、質が問われるのですが、誰もその指摘はしないため、赤字決算、予算が続いていき、気が付いた時には、管理費も修繕積立金も値上げということになります。そうならないために、管理委託費の見直しは、必ず必要です。ほぼ確実に削減できます。是非、ご相談ください。
昨年1年間、NPO集住センターへの活動に多くの方々のご支援、ご協力をいただきましてありがとうございました。感謝申し上げます。
2012年も管理組合団体として、また、消費者活動として、管理組合の目線でトラブル解決、ご相談のアドバイス、業務支援などを実践しますので、よろしくお願いいたします。
【A】
2011.01.25 Tuesday
２月４日（金） 22:50〜 NHK総合テレビ「Bizスポ」の放映決まる
修繕積立金不足!! マンションの老朽化問題について
10月29日「ゆうどきネットワーク」に引き続き、
築後30年過ぎたマンションの老朽化問題が
深刻であるというテーマの第二弾として放映されます。
先般来、集住センターの相談でも
築後30年過ぎたマンションの修繕問題が非常に多く、
その中でも修繕積立金不足が深刻になっています。
「建築・設備・エレベーター・機械式駐車場等大規模修繕工事が目白押しだけど、
修繕積立金が足りない」
「今後どのようにして大規模な修繕を進めていけばいいか」との問題です。
まずは、修繕積立金不足の解消が第一優先ですが、
ここ何十年来のつけがまわった結果なので、
そんなにすぐの特効薬はありません。
組合員からの一時金徴収や借り入れをする等が難しければ、
月々の修繕積立金を値上げするしかありませんが・・・・・?
そのために今からできることは、
� ヾ浜�会社まかせではなく、
修繕周期と工事金額の適正を確認するために、管理組合とは利益が相反しない第三者による長期修繕計画の作成、見直しが必要。
�◆‖腟�模修繕工事は、その工事を成功させることだけではなく、
将来の工事を踏まえて、いかに修繕費を残すかが重要。
そのためには、実施する工事費の予算は、
管理組合が決定する(工事予算を専門家任せにしない。)。
�� さらにガラス張りで公正な徹底した競争見積もりで工事費のコストを抑える。 【A】
2010.12.27 Monday
１年間 ありがとうございました
集住センターの活動をしていると1年がアットいう間に過ぎていきます。
1年間 集住センターを活用していただきまして、
本当にありがとうございました。
2010年の下半期は、管理会社について
「委託費を削減したい」「管理会社を変更したい」等の
ご相談が集中しました。
今まで管理会社の言いなりになってきた管理組合が、
現行の管理会社を含めて5社程から見積もりをとり、
競争見積もり合わせで管理会社を選定するという積極的な管理組合が
増えてきたように思います。
必ずしもブランド管理会社=安心=安全だという根拠のない神話を崩して、
実質の管理会社を管理組合が選定するという行動に移してほしいものです。
そのことが、築30年以降も「快適なマンションに住み続けるためのポイント」だと思います。
我々としても、少しでも、「管理組合の主体は管理組合である」という
管理組合が増えてくれればうれしい限りです。
2011年も集住センターを大いに活用していただければと思います。
年末年始の休暇は12/28〜2011/1/5です。
良いお年をお迎えください。
【A】
2010.10.26 Tuesday
10月29日放映！ＮＨＫゆうどきネットワークに取材協力
先日、ＮＨＫのゆうどきネットワークのディレクターの方が
センターにいらして、築30年、40年マンションのこれからについて
取材したいということで、会員管理組合をご紹介するなど、
ご協力させていただきました。
放映は１０月２９日（金）の５時１０分〜の予定です。
http://www.nhk.or.jp/shutoken/program/b-det0004.html
このところ、会員、非会員にかかわらず、
築後30年、40年マンションの相談が非常に増えています。
その内容は、建物の老朽化と共に居住者も年金暮らしになり、
修繕積立金不足なのに、
軒並みの修繕(建築、設備、エレベーター、機械式駐車場)を
どのように実施すればいいかということです。
マンション暮らしは、月々修繕積立金と管理費を納めていれば、
管理会社が全てめんどうなことをやってくれるとの
思い込みでまかせていた結果、
修繕積立金不足に陥ったのを
築後30年過ぎた頃に思い知らされるのです。
30年過ぎた修繕積立金不足は、
借り入れもできない、
年金暮らしでは一時金も無理、
さりとて月々の修繕積立金を1000円アップするのも大変
という八方ふさがりです。
そのため、現在貯まっているだけの修繕積立金で、
できる範囲の修繕だけで結構というマンションも出てきました。
劣化状況に修繕が追いつかないとなると、
スラム化したマンションに住まざるを得ない、
当然賃貸化は進む、空き家も増える、
当初は高額でローンを組んだマンションが
わずか、30年40年で資産価値がなくなるのですから、
ぞっとしませんか。
2001年8月にマンション管理適正化法が制定されて、
その第三条の指針に
｢マンション管理の主体は管理組合である｣ということが
明記されましたが、
このことを実践する管理組合としない管理組合では、
修繕積立金の貯まり具合が全然違ってきます。
あなたのマンションは、どちらを選択しますか。
集住センターのキャッチフレーズ『削る 貯める そして守る』を
具体的な事例を示しながら、
NHKが取り上げてくれました。
マンション難民にならないよう。今からでも間に合います。
是非、ご覧下さい。
(A)
2010.09.28 Tuesday
酷暑から秋風へと夏の思い出
この夏の酷暑を皆さんは、どう乗り切りましたか。
わたしは、7月23日の左手首を骨折し、
ちょっぴり不自由な思いをしました。
骨折したその日に、整形外科の先生に尋ねたことは、
「お酒は飲めますか? パソコンを打っても大丈夫ですか?」と。
お酒はともかくとして、
日本マンション学会の原稿A4 6枚の締め切りが
8月4日に迫っていたので、
日々パソコンを打てないのは困りました。
しかしながら、リハビリと思って痛みをこらえながら、
原稿は、どうにか仕上げました。
原稿のテーマは「マンション管理は消費者問題」です。
9月末発行の日本マンション学会誌に掲載される予定です。
その折には、ホームページにも転載しますので、是非、ご一読ください。
集住センターは、今年11月18日で設立25年をむかえますので、その活動の集大成としてまとめたことは、管理組合団体として大きな役割を果たしてきたことを再認識しました。
「継続は力なり」これもひとえに、管理組合会員の方々をはじめ、集住センターを支えて下さった方々のご協力、ご支援があったからこそと感謝申し上げます。
今後共、ご協力ご支援をどうぞよろしくお願いいたします。 (A)
